Baugutachter und Bausachverständiger : Aufgaben und Kosten

Themen im Überblick

Baugutachter und Bausachverständige sorgen für Klarheit und Sicherheit

Gutachter und Sachverständige sind grundsätzlich Begriffe für Personen, die sich in einem Bereich außerordentlich gut auskennen. Bei Baugutachtern und Bausachverständigen handelt es sich dabei um den Bausektor und verschiedene Vertiefungen in diesem. Die Experten blicken dabei auf eine langjährige Projekterfahrung zurück. Sie haben spezielle Weiterbildungen absolviert und verfügen über ein sehr hohes Wissen in ihrem Arbeitsbereich. All das ist nötig, um verschiedenste Fragestellungen rund um den Bau, die Sanierung oder die Bewertung von Gebäuden fachgerecht und zuverlässig beantworten zu können.

Von der Bauschadensuntersuchung bis zum technischen Gebäudegutachten

Kam es zu einem Brand im Haus, prüfen Gutachter für Bauschäden das Ausmaß und die Ursachen des Feuers. Sie legen die Sanierungskosten für Versicherungen fest und finden im besten Fall einen Verantwortlichen bzw. Auslöser für den Schaden. Kommt es bei großen Bauvorhaben zu Verzögerungen, stellen Sachverständige im Bauwesen auch hier die Verantwortlichen heraus, um eventuelle Regress- oder Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Wer eine Immobilie kaufen möchte, erfährt von Baugutachter hingegen alles über den technischen Zustand. Das hilft, anstehende Sanierungs- oder Umbauarbeiten ins Budget einzuplanen, Preise zu definieren und eine Kaufentscheidung zu treffen.

Sachverständige im Bauwesen verfügen über verschiedene Qualifikationen

Da der Baugutachter-Begriff rechtlich nicht genau definiert oder geschützt ist, kann erst einmal jeder Experte mit diesem Titel werben. Sogenannte Freie Sachverständige müssen keine Qualifikationen nachweisen und haben daher eine ganz unterschiedliche Qualität. Für Transparenz sorgen verschiedene Stufen der Anerkennung, wie die folgende Übersicht zeigt:

• Verbandsanerkannte Baugutachter und Bausachverständige sind Mitglieder in einschlägigen Verbänden und Vereinen. Für die Aufnahme müssen sie in der Regel Erfahrungen und Kenntnisse nachweisen.
• Amtlich anerkannte Sachverständige im Bauwesen wurden vom öffentlichen Stellen ernannt und anerkannt, um hoheitliche Aufgaben zu erledigen. Sie prüfen beispielsweise Abgasanlagen oder Brandschutzkonzepte.
• Öffentlich bestellte Baugutachter und Bausachverständige erlangen die Anerkennung nach einer Prüfung vor der verantwortlichen Kammer (Bsp.: Industrie und Handwerkskammer IHK) und genießen hierzulande ein hohes Ansehen. So berufen sich sogar Gerichte auf die Expertenaussagen.
• Sachverständige mit EU-weiter Anerkennung wurden von einer zertifizierten Stelle als Sachverständige im Bauwesen anerkannt. Für eine außerordentlich hohe Qualität stehen dabei Zertifikate von Zertifizierungsstellen gemäß DIN EN ISO/IEC 17024.

Wer auf Nummer sichergehen möchte, beauftragt verbandsanerkannte oder EU-weit anerkannte Sachverständige im Bauwesen. Diese verfügen über ein hohes Maß an Erfahrung und mussten Ihre Qualifikation zum Erlangen der Anerkennung nachweisen. Während amtlich anerkannte Experten vor allem für hoheitliche Aufgaben wie das Prüfen von Brandschutzkonzepten infrage kommen, unterstützen öffentlich bestellte Gutachter und Sachverständige Juristen und Gerichte bei Ihrer Arbeit.

Sachverständige im Bauwesen arbeiten immer neutral und unabhängig

Ganz gleich, welche Qualifikationen Gutachter oder Sachverständige am Bau auch aufweisen: Sie sind immer neutral. Die Experten arbeiten selbstständig und unabhängig von Handwerkern, Lieferanten oder anderen Parteien am Bau. Die Beauftragung übernehmen dabei in der Regel Bauherren, Sanierer, potenzielle Käufer (Verkäufer bei Immobilienbewertung), Juristen oder Gerichte.

Schwerpunkte der Tätigkeit eines Bausachverständigen und -gutachters

Schimmelt es in Haus oder Wohnung, suchen Eigentümer sowie Mieter den Rat eines Bauexperten. Sie wollen die Ursache des Schadens herausfinden, beseitigen und in einigen Fällen auch Schadensersatzansprüche geltend machen. Die sogenannte Schadensanalyse ist aber nur ein Grund, aus dem man einen Bausachverständigen oder Baugutachter für Bauschäden und Beratungsleistungen beauftragen kann. Denn die Tätigkeiten der Experten erstrecken sich über zahlreiche weitere Bereiche, wie:

• die Gebäudeanalyse und Beratung zu Maßnahmen der energetischen Sanierung
• das Erstellen von Energiekonzepten für den Bau verschiedener Gebäude
• Beratung bei technischen Fragen (Baukonstruktion, gesetzliche Vorgaben etc.)
• Unterstützung bei der Beantragung verschiedener öffentlicher Fördermittel
• Untersuchung und Beurteilung der Verträge bei Kauf, Sanierung oder Bau
• Baubegleitung bei Neubau und Sanierung von Wohn- und Nichtwohngebäuden
• Vorbereiten und Begleiten der Bauabnahme sowie Kontrolle der Mängelbeseitigung
• Analyse von Schadensursachen und Ausmaßen bei Bränden, Wasserschäden etc.
• Bewertung von Schadenshöhen und Sanierungskosten für Versicherungsschäden
• Klärung der Schuldfragen bei gerichtlichen und außergerichtlichen Streitigkeiten
• Dokumentation und Beweissicherung vor dringend nötigen Reparaturarbeiten
• Fachgerechte Vermessung von Grundstücks-, Wohn- und Nutzflächen
• Wertermittlung von Wohn- und Nichtwohngebäuden (Immobilienbewertung)
• Haus-Kaufberatung und Analyse von Schwachstellen/ Sanierungspotenzialen
• Erstellen von Bodengutachten, Brandschutzgutachten oder Schadstoffgutachten
• Ausstellen von Lüftungskonzepten nach DIN 1946 Teil 6 und Energieausweisen

Die Übersicht zeigt: Sachverständige am Bau haben ein breites Einsatzgebiet. Sie kommen nicht nur bei der Klärung von Schuldfragen zum Einsatz, sondern stehen Ihren Auftraggebern auch beratend zur Seite. Unterstützung bekommen Kunden dabei von der ersten Konzepterstellung, über die Baubegleitung bis hin zur Bauabnahme, wobei sich die Leistungen jeweils individuell beauftragen lassen.

Diese bautechnischen Gutachten erstellen Sachverständige im Bauwesen

Geht es um die Zustandsbewertung von Gebäuden oder die Analyse von Bauschäden, erstellen Bausachverständige häufig bautechnische Gutachten . Diese informieren über einen bestimmten Sachverhalt, dessen Ursachen und mögliche Lösungen. Ein Beispiel ist das Gutachten für feuchte Keller, welches Gründe der Feuchtigkeit anführt und darauf abgestimmte Lösungen vorschlägt. Auf ähnliche Weise lassen sich unterschiedlichste Bau-Gutachten bestellen. Im Folgenden nennen wir einige der am häufigsten nachgefragten.

Gutachten über Bauvertrag und Baubeschreibung für hohe Sicherheit

Was Bauherren, Sanierer und Immobilienkäufer nicht wissen: Zahlreiche Bauverträge und Kaufverträge sind mangelhaft. Sie sichern Verbraucher im Ernstfall nicht richtig ab und stellen somit ein Risiko dar. Bausachverständige zur Bauvertragsprüfung beugen dem vor, indem sie die Unterlagen intensiv prüfen. Schwerpunkte liegen dabei auf der Übereinstimmung mit dem aktuell gültigen Bauvertragsrecht, der Gewährleistung sowie dem Sicherheitseinbehalt.

Bauverzögerungen rechtzeitig feststellen, verhindern oder nachverfolgen

Im Rahmen der Bauüberwachung und Baubegleitung behalten Gutachter und Sachverständige die Fäden in der Hand. Sie sorgen für eine hohe Ausführungsqualität, lassen Mängel sofort beseitigen und stellen sicher, dass Bauverzögerungen in kleinen sowie großen Projekten so weit wie möglich ausbleiben.

Baumängelgutachten für unsachgemäß ausgeführte Arbeiten am Haus

Nicht jede Firma hält, was sie verspricht und nicht immer ist die Ausführung der beauftragten Arbeiten normkonform. Sind Bauteilanschlüsse nicht richtig hergestellt, Konstruktionen falsch aufgebaut oder ungeeignete Materialien zum Einsatz gekommen, kann das teils schwere Folgen nach sich ziehen. Sachverständige im Bauwesen prüfen das und stellen Fehler mit einem Baumängelgutachten heraus. Auftraggeber können damit die Nachbesserung, die Schadensbeseitigung und unter Umständen sogar Schadenersatz einfordern.

Lüftungs- und Raumluftgutachten informiert über Qualität der Raumluft

Schlechte Luft stört nicht nur den Komfort, sie macht auch krank. Letzteres gilt vor allem dann, wenn die raumklimatischen Bedingungen ungünstig sind oder sich sogar Schadstoffe in der Raumluft befinden. Mit einem Lüftungs- und Raumluftgutachten gehen Baugutachter und Bausachverständige dem auf die Spur. Sie untersuchen die Qualität der Luft im Raum, kontrollieren den Zustand sowie die Einstellung von Lüftungsanlagen und stellen heraus, wie sich die Luftqualität im individuellen Fall verbessern lässt.

Schallschutzgutachten für Lärmquellen und fehlende Schutzmaßnahmen

Vor allem bei Gebäuden an viel befahrenen Straßen und in Mehrfamilienhäusern kann Lärm zu einem echten Problem werden. Denn die andauernde Geräuschkulisse sorgt für Stress und macht mit der Zeit sogar krank. Ob alle schallschutztechnischen Anforderungen eingehalten wurden und wie sich diese verbessern lassen, zeigt dabei ein Schallschutzgutachten.

Schimmelgutachten informiert über Ursachen und Lösungsmöglichkeiten

Bilden sich Schimmelpilze an Wänden, Decken oder Böden, dringen deren Sporen tief in den menschlichen Körper ein. Sie sorgen für Reizungen, stören die Atmung und können sogar Krankheiten wie Asthma auslösen. Gründe für den Schimmel finden Sachverständige im Bauwesen dabei mit einem Schimmelgutachten. Dieses zeigt, was zur erhöhten Belastung geführt hat und wie eine fachgerechte Sanierung aussieht.

Wasserschadensgutachten als Grundlage der Wasserschadenbeseitigung

Sind die Wände im Keller feucht? Ist lange Zeit Wasser in den Estrich gelaufen oder tropft es durch die Decke? Ein Wasserschadensgutachten von einem Gutachter für Bauschäden zeigt die Ursache auf. Es stellt das Ausmaß des Schadens dar und zeigt, welche Maßnahmen zur Sanierung geeignet sind. Vor allem im Keller ist hier eine detaillierte Prüfung besonders wichtig. Denn bei einer großen Auswahl an Modernisierungsverfahren gilt es, das wirksamste zu finden.

Brandschutzgutachten spendet Sicherheit und rettet im Ernstfall Leben

Ein brandschutztechnisches Gutachten zeigt auf, wie es um den Brandschutz im Gebäude steht. Es hat vor Gericht Relevanz und ist Voraussetzung für Versicherungen, wenn es um die Regulierung von Schäden geht. Viel wichtiger ist aber der Schutz von Personen. Denn auf das Brandschutzgutachten in öffentlichen und nichtöffentlichen Gebäuden folgt in der Regel ein neues oder überarbeitetes Brandschutzkonzept. Letzteres schließt Lücken im baulichen Brandschutz und stellt sicher, dass sich Gebäude gefahrlos nutzen lassen.

Flachdachprüfung für Baufehler und Undichtigkeiten in der Konstruktion

Viele Konstruktionen am Bau erfordern spezielles Know-how. Ein Beispiel dafür ist der Flachdachbau, mit dem Gebäude von oben abgedichtet werden. Vor allem im Bereich von Anschlüssen an Schornsteine, Fenster oder Attikas ist hier Vorsicht geboten. Das Gleiche gilt für die Dämmung mit Gefälle und die Einbindung geeigneter Abläufe. Um Schäden zu verhindern, den Zustand älterer Dächer zu analysieren oder die Ursache für Bauschäden herauszufinden, können Hausbesitzer eine Flachdachprüfung beauftragen.

Immobiliengutachten und Immobilienbewertung für Käufer und Verkäufer

Geht es um den Kauf- und den Verkauf von Immobilien ist ein fairer Preis besonders wichtig. Bau- und Immobiliengutachter ermitteln diesen anhand einer detaillierten Analyse. Sie beziehen Standortfaktoren sowie bautechnische Gegebenheiten in ihr Gutachten ein und sorgen in Preisfrage für Gewissheit. Wer selbst ein Haus kaufen möchte, kann mithilfe eines Baugutachters herausfinden, wie es um den Zustand steht und welche Sanierungsarbeiten in der Zukunft anfallen.

Gerichtsgutachten und Gutachten zur Beweissicherung nach Schäden

Bei Streitigkeiten am Bau führt der Weg häufig vor Gericht. Hier sollen Ursachen gefunden und Verantwortlichkeiten geklärt werden. In der Regel geht es dabei um das Geld für anfallende Sanierungen, die Kosten der Baumaßnahme und eventuelle Schadensersatzansprüche. Für Klarheit sorgen dabei Gerichtsurteile, die den Sachverhalt kompetent, neutral und einfach verständlich beschreiben. Geht es um außergerichtliche Auseinandersetzungen in einem Schiedsverfahren, erstellen Sachverständige im Bauwesen häufiger Schiedsgutachten. Wer sich über den Zustand von Gebäuden oder einzelnen Bauteilen informieren möchte, kann hingegen auch ein spezielles Kurzgutachten beauftragen.

Auch Spezialgutachten erstellen Sachverständige im Bauwesen regelmäßig

Neben den vorgestellten bautechnischen Gutachten geht es bei Bau, Sanierung oder Kauf von Immobilien immer wieder auch um Detailfragen. Diese zu klären, ist Aufgabe von Spezialgutachten, die es beispielsweise für die Kellerabdichtung, die Haustechnik, die Elektrotechnik, den Betonbau, den Fassadenbau oder sogar den Garten- und Landschaftsbau gibt.

Qualifizierte Baugutachter und Bausachverständige finden: Checkliste

Baugutachter und Bausachverständige sind Experten mit einem außergewöhnlich hohen Wissen in einzelnen Bereichen. Sie verfügen über eine fundierte Berufsausbildung und blicken auf eine langjährige Erfahrung in ihrem Beruf zurück. Sie haben außerdem eine Ausbildung zum Sachverständigen abgeschlossen und verfügen über eine Anerkennung oder Zertifizierung. Bevor Bauherren, Sanierer oder Käufer einen Sachverständigen im Bauwesen beauftragen, sollten Sie diese Faktoren unbedingt prüfen.

Checkliste: Merkmale eines professionellen Sachverständigen

Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Merkmale eines professionellen Bausachverständigen oder Baugutachters. Auf diese achten auch große Verbände bei der Aufnahme neuer Mitglieder.

Bereich	Bewertungskriterium
Ausbildung	Hat der Baugutachter oder Bausachverständige eine Ausbildung sowie mehrere Jahre Berufserfahrung im entsprechenden Bereich? Hat er Spezialisierungen und regelmäßige Weiterbildungen absolviert?
Vertragswerk	Enthält der Vertrag wichtige Auftragsdetails und Informationen zu den anfallenden Gebühren? Sind die zugrundeliegenden AGBs bekannt?
Organisation	Gibt es eine Verbandsangehörigkeit oder eine Zugehörigkeit zu einer Kammer?
Zertifizierung	Zertifizierung nach ISO/IEC 17024 oder ISO 9001:2008?

Wer bei einem Experten aus seiner Umgebung all diese Fragen mit Ja beantworten kann, hat einen professionellen Bausachverständigen bzw. Baugutachter für Bauschäden oder Beratungsleistungen gefunden. Unterstützung bekommen Interessenten dabei auch von uns. Wir prüfen Experten genau und schlagen für jedes Vorhaben den passenden vor.

Noch immer unsicher? Bekannte Fragen und Referenzen prüfen

Wer noch immer nicht sicher ist, den richtigen Sachverständigen im Bauwesen gefunden zu haben, kann weitere Informationen anfordern oder auf der entsprechenden Webseite im Internet prüfen. Relevant sind dabei Angaben zu Weiterbildungen und Referenzen. Vor allem im Nichtwohnbereich lohnt es sich, frühere Auftraggeber zu kontaktieren und um eine Empfehlung zu bitten. Letztere erhalten Interessenten häufig auch von Freunden, Bekannten oder Kollegen, die Sachverständige bereits für ähnliche Projekte beauftragt haben.

Kosten- und Preisbeispiele für Sachverständige und Baugutachten

Die Kosten für Sachverständige im Bauwesen hängen vom individuellen Auftrag ab und lassen sich nur schwer pauschal beziffern. So ergeben sich beispielsweise große Unterschiede zwischen Kurzgutachten für Einfamilienhäuser oder die Baubegleitung in einem großen Industrieprojekt. Wir haben die wichtigsten Preise zusammengefasst und geben im Folgenden einen Überblick über mögliche Kosten der bautechnischen Berater- und Gutachtertätigkeit.

Auftrag/ Gutachten (im Einfamilienhaus)	Preis/ Kosten (ab)
Stundensatz der Experten	70 bis 200 Euro pro Stunde
Fahrtkosten	3 bis 4 % vom Auftragswert
Bautechnisches Gutachten	40 bis 60 Euro pro Seite
Bauvertragsprüfung	300 Euro
Bauabnahme	300 bis 1.000 Euro
Baubegleitung	1 bis 2 % der Bausumme
Energieberatung	500 bis 2.000 Euro
Gutachten für Hauskauf	400 bis 700 Euro
Immobilienbewertung	500 bis 1.000 Euro
Baumangelgutachten	700 Euro
Schimmelgutachten	300 bis 1.000 Euro
Raumluftuntersuchung	300 bis 1.000 Euro
Wasserschadengutachten	1.000 bis 3.000 Euro
Sturm-/Hagelschadengutachten	500 bis 3.000 Euro

Die angegebenen Kosten für Bausachverständige verstehen sich als Richtwerte für die Gutachter-/ Sachverständigentätigkeit in einem Einfamilienhaus. Abhängig von der Immobiliengröße bzw. vom Schadensumfang können die Kosten abweichen. Sicherheit bringt daher nur das individuelle Angebot eines Sachverständigen im Bauwesen.

Wer zahlt für Baugutachter und Bausachverständige die Kosten?

Grundsätzlich gilt hier das Bestellerprinzip. Das heißt: Wer den Experten beauftragt, kommt auch für dessen Rechnung auf. In Versicherungsfällen übernehmen Versicherungsgesellschaften jedoch häufig die Kosten. Bei Auseinandersetzungen teilen sich die Preise auf oder sie sind vom Verursacher zu tragen. Im Falle von Energieberatungen und Baubegleitungen übernimmt der Staat einen Großteil der Ausgaben. So gibt es eine Förderung für die Energieberatung im Bestand in Höhe von 80 Prozent und eine Förderung für Fachplanung und Baubegleitung in Höhe von 50 Prozent. Letztere erhalten Bauherren jedoch nur in Verbindung mit einer Förderung aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (Bau/Sanierung zum Effizienzhaus oder Umsetzen von Einzelmaßnahmen im Bestand).

Tipp: Bei den Kosten für bautechnische Gutachten sparen

Baugutachten und Beraterleistungen sind zwar kostenintensiv, dafür aber auch mit einem Mehr an Sicherheit verbunden. Wer davon profitieren und Kosten sparen möchte, sollte die folgenden Tipps befolgen:

• Sachverständigen am Bau aus der eigenen Region auswählen
• Auftragsumfang für unabhängige Gutachter am Haus absprechen
• bei privaten Aufträgen auf die Erstellung von Gutachten verzichten
• am Bau beteiligte Parteien nach Preis UND QUALITÄT auswählen
• Bauleitung und -kontrolle nicht in die eigenen Hände nehmen
• Handwerker und andere Experten detailliert auf Aufträge vorbereiten
• öffentliche Fördermittel für Energieberatung und Baubegleitung nutzen

FAQ: Häufig gestellte Fragen

Was ist ein Bausachverständiger/ Baugutachter?

Ein Sachverständiger am Bau ist ein erfahrener Experte mit großem Wissen. Er hat eine Ausbildung/ ein Studium im entsprechenden Bereich absolviert und mehrere Jahre Berufserfahrung. Das und eine spezielle Weiter-/Ausbildung befähigen Baugutachter und Bausachverständige dazu, selbst komplexe Fragen und Sachverhältnisse fachlich kompetent und einfach verständlich aufzuklären.

Wann sollte man einen Sachverständigen am Bau beauftragen?

Gutachter für Bauschäden und Sachverständige im Bauwesen kommen für verschiedene Aufträge infrage. Zum einen erstellen sie klassischerweise Schadensgutachten, etwa nach einem Unwetter, einem Wasserschaden oder bei Schimmel im Haus. Sie sorgen darüber hinaus auch für reibungslose Bauabläufe und stehen Verkäufern, Käufern, Bauherren sowie Sanierern beratend zur Seite. Etwa bei der Erstellung von energetischen Bewertungen, Immobiliengutachten oder begleitend, bei der Umsetzung verschiedener Projekte.

Welche Vorteile haben Bau oder Sanierung mit Sachverständigen?

Als Baubegleiter bringen Sachverständige im Bau viel Kompetenz mit ein. Sie erstellen Konzepte, prüfen Angebote und überwachen die fachgerechte Ausführung. Auf Wunsch kümmern sich Bausachverständige und Baugutachter außerdem um die Bauleitung sowie die Analyse und Bewertung von Bauschäden. Auftraggeber erlangen dadurch Klarheit und profitieren von einem hohen Maß an Sicherheit.

Wie erkennen Auftraggeber die Qualität des Experten?

Qualifizierte Baugutachter und Bausachverständige verfügen über eine Ausbildung im entsprechenden Bereich. Sie haben nachweislich mehrere Jahre Berufserfahrung und eine Aus-/Weiterbildung zum Gutachter oder Sachverständigem am Bau absolviert. Außerdem verfügen Sie über eine Anerkennung, eine öffentliche Bestellung oder eine Zertifizierung nach ISO/IEC 17024 oder ISO 9001:2008. Dass sich die Experten im gewünschten Bereich auskennen, zeigen außerdem entsprechende Referenzen.

Wie viel kostet die Leistung der Bausachverständigen?

Die Kosten für Bausachverständige hängen sehr stark vom Auftrag ab. Grundsätzlich können Interessenten mit einem Stundenpreis von 70 bis 200 Euro und Fahrkosten von 2 bis 4 Prozent des Auftragswertes rechnen. Hinzu kommen 40 bis 60 Euro pro Seite für ein bautechnisches Gutachten. Typische Kosten für Bausachverständige im Einfamilienhaus betragen dabei rund 300 Euro für die Bauvertragsprüfung oder 1 bis 2 % der Bausumme für die Baubegleitung. Einzelne Schadensgutachten schlagen je nach Aufwand mit etwa 300 bis über 3.000 Euro zu Buche. Aufschluss gibt ein individuelles Angebot.